一人公司房产变更到被投资人名下如何纳税

一人公司名下的房产过户到投资者名下，一般会涉及到增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等税种。

一、增值税

个人虽然拥有一人公司全部财产的所有权，但是一人公司、投资者个人是不同的增值税纳税主体，而增值税是流转税，不动产在不同的增值税纳税主体之间流转，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此，一人公司将房产无偿过户到投资人名下，应当视同销售缴纳增值税。

二、土地增值税

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。一人公司将持有的房产变更至投资人，既不是出售行为，也不是其他方式有偿转让，不属于土地增值税征税范围，故无需缴纳土地增值税。

三、企业所得税

一人公司是企业所得税纳税人，不论是对外还是投资转移资产，都要将所有资产公允价值确认为收入，计税成本确认为扣除。所以，一人公司名下房产无偿转移到投资者名下，应当按照房产的公允价值，减除其计税成本（扣除累计折旧的差额），差额确认为所得额，计入企业所得税应纳所得额之中计算缴纳企业所得税。

四、个人所得税

投资人将本人投资的房产更名回至投资人。此情形相当于直接收回投资或减资，应就房产增值的部分视同分红，依照“利息、股息红利所得”计征个人所得税。例如，投资时房产公允价为100万元，收回时房产公允价为300万元，则应就增值的200万元依照“利息、股息红利所得”计征个人所得税。因为增值体现在生产经营期间，且假设房产未被投资人收回，则待清算时也会因房产公允价增加，从而体现到清算所得，分配时仍应计算缴纳个人所得税。

五、契税

《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”因此，一人公司将房产变更到投资人名下，是免征契税。

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作者：张国永，单位：中汇武汉税务师事务所十堰所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！